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ARTICOLI - Locazioni e condominio

20.05.2014 Locazioni e nullità anche alla luce dell’incostituzionalità del D. Lgs. 23/11: una lunga stagione di “incursioni” del legislatore (di Giovanni Carini)

A parte i tentativi pregressi, sono ormai circa quindici anni che il legislatore introduce delle norme che rappresentano delle vere e proprie “incursioni” dirette a realizzare non solo il controllo fiscale sull’omessa o infedele dichiarazione del reddito della locazione ma a costringere tale adempimento intervenendo e restringendo i diritti di uno dei contraenti, presunto colpevole.

In particolare, seguendo l’iter del legislatore, il tema è che nella pseudo evoluzione normativa dei termini che precedono, egli ha inteso non solo limitare la validità delle pattuizioni privatistiche dei contraenti o, in generale, i diritti di essi subordinandoli alla norma fiscale con interventi ad effetti temporanei -nel senso che, realizzato lo scopo, esauriscono anche il loro effetto-, ma anche con provvedimenti che, aggiungendosi tra l’altro alla sanzione fiscale, incidono alla maniera perpetua sul contenuto del diritto e/o del patto.

Un primo esempio di tale tendenza lo troviamo nell’articolo 13 comma 1 della legge 431/98 che sanzionava la nullità di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto sottoscritto e registrato”. Tale norma, utilizzando la sanzione giuridica della nullità aveva lo scopo di sanzionare e quindi rendere inefficace la simulazione relativa del canone contenuta in qualsiasi altro atto non regolarmente registrato.

Altro esempio è rappresentato dall’art. 7 della medesima legge che subordinava la facoltà di agire per il rilascio dell’immobile alla dimostrazione da parte del locatore della registrazione del contratto e del pagamento delle tasse sia relative all’IRPEF che alI’ICI.

Nel primo caso è intervenuta la Corte di Cassazione con sentenza n. 16089 del 2003, sentenza ormai piuttosto nota, che ha escluso che la registrazione potesse assurgere ad elemento di validità ed efficacia della simulazione relativa, mentre nel secondo caso è intervenuta la Corte Costituzionale che ha dichiarato la incostituzionalità della norma che subordinava l’attuazione del diritto ad un adempimento fiscale.

Successivamente, il legislatore ci riprova con il comma 1 dell’art. 346 della legge finanziaria del 2005 con la quale commina di nullità in via generale tutti i contratti non registrati laddove ne sussistono i presupposti della registrazione. Accortosi tuttavia che tale provvedimento rappresentava un boomerang, sia sotto il profilo fiscale sia sotto il profilo della tutela del contraente ritenuto da lui più debole, ossia il conduttore, introduce il  decreto legislativo n. 23 del 14.3.2011 art. 3  che, ai comma 8-9 dopo aver previsto i termini decadenziali per provvedere alla registrazione dei contratti a nero, sanciva che nella ipotesi di mancata ottemperanza a tale adempimento il conduttore che si fosse autodenunciato veniva “premiato” con la imposizione di ufficio di un contratto di locazione avente durata di 4 più 4 ad un canone pari a tre volte la rendita catastale.

Anche tale norma viene dichiarata incostituzionale dalla Corte Costituzionale che con sentenza del 10.3.2014 n. 50 .

Tuttavia la incostituzionalità viene sancita sulla base di un eccesso di delega del legislatore e non per motivi di merito.

Bisogna dunque segnalare che nonostante gli insuccessi degli ideatori delle leggi la volontà politica di proseguire in tale direzione è ancora in pieno fermento ed anche la interpretazione dei provvedimenti non è cosa assolutamente pacifica.

Si consideri, infatti, che già la Corte di Cassazione con ordinanza del 3.1.2014 n. 37 ha rimesso alle sezione Unite la questione della validità delle controdichiarazioni non registrate e il governo sta scalpitando con dei provvedimenti abnormi rivolti a porre rimedio alla sanzione di legittimità sopra menzionata.

Giovanni Carini UIF Napoli

GIOVANNI CARINI

Segretario UIF di Napoli


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